ДДУ — надежный способ купить квартиру в строящемся доме

Договор долевого участия (ДДУ) — одна из возможностей приобрести жилье в многоэтажке на этапе строительства. Он заключается между застройщиком и физическим или юридическим лицом (дольщиком, участником долевого строительства).

Поскольку целевой объект на момент заключения договора еще не существует, договор передает дольщику право требования этого объекта после завершения строительства.

Согласно документу застройщик обязуется построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом или другую недвижимость, после чего передать в собственность дольщика определенные помещения в нем. Ими может выступать квартира или нежилая площадь, например, машино-место на подземной стоянке. Дольщик, в свою очередь, обязуется выплатить определенную сумму в утвержденном порядке. Полная стоимость недвижимости, прописанная в условиях ДДУ, называется ценой договора.

Таким образом, застройщик может привлечь недостающие для завершения работ средства, а дольщик — приобрести недвижимость на очень выгодных условиях.

Законодательная база, регулирующая взаимоотношения сторон

Права, обязанности и гарантии участников долевого строительства закреплены федеральными законами РФ. Главные среди них:

• N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• N 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Нормативно-правовые акты однозначно определяют порядок заключения сделки, гарантируют ее прозрачность, обязуют обеспечить дольщикам доступ к информации, касающейся компании-застройщика и прогресса строительства. В них предусмотрена компенсация убытков и потерь в случае непредвиденных ситуаций.

Преимущества покупки жилья по договору долевого участия

По сравнению с участием в жилищно-строительном кооперативе, оформление ДДУ потребует дополнительного времени. Но этот способ в значительно большей степени защищает вкладчиков от:

1. проблем, связанных с несоответствием будущего здания строительным нормам РФ. Застройщик может заключать ДДУ только после утверждения всей проектной документации, получения разрешения на строительство, регистрации собственности или аренды на земельный участок. Таким образом, дольщик на момент подписания документов полностью представляет, где и как будет располагаться строение, какая предусмотрена планировка. Есть гарантия, составляющая 5 лет после сдачи дома.
2. неподходящего расположения квартиры. В отличие от кооператива, в ДДУ согласно статьи 4 федерального закона N 214-ФЗ подробно прописываются технические характеристики приобретаемой недвижимости — площадь, планировка, этаж, размещение на этаже, используемые материалы для наружных стен и поэтажных перекрытий, комплектация инженерным оборудованием, класс энергоэффективности и сейсмостойкости. Перед подписанием вы выбираете тот вариант, который вас устраивает.
3. двойных продаж. ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре. Вашу квартиру не смогут повторно продать кому-то еще.
4. незапланированных расходов. В документе точно указывается вся сумма, которую должен уплатить дольщик, и очередность расчетов.

Кроме того, компания обязывается регулярно размещать в сети Интернет проектную декларацию и предоставлять достоверные сведения о себе любому интересующемуся человеку.

Для защиты ваших вложений используется страхование. Компания-застройщик страхует свои обязательства по передаче имущества.

В дополнение к этому Федеральный закон N 218-ФЗ стал правовой базой формирования фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, призванного защитить ваши права, если строительная компания окажется банкротом. Согласно его положениям, с каждого ДДУ застройщик должен перечислять 1,2 % от цены договора на счет этого фонда. Накопленные средства будут направляться на достраивание проблемных объектов или выплату компенсации дольщикам — физическим лицам.

Участник долевого строительства имеет право:

• требовать оплату неустойки, если квартира не была передана в назначенный срок;
• расторгнуть договор, если работы выполняются недобросовестно или внесены изменения в объект, ухудшающие его качество. При этом вы не будете оплачивать штрафы и можете рассчитывать на компенсацию и неустойку;
• переуступить свое право требования иному лицу по цессии;
• оформить ипотечный заем, в том числе и военную ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Еще одно важное для многих семей преимущество — экономия. На ранних этапах возведения будущая квартира на 10-30 % дешевле аналогичных, но в уже готовых домах. При этом техническое состояние не сравнится с таковым у вторичного жилья старой застройки.

«СК «Севпроектмонтаж» также продает квартиры по ДДУ в своих строящихся в Севастополе жилых комплексах. На нашем сайте в свободном доступе выложена вся необходимая документация.

Заключение и регистрация ДДУ

Договор долевого участия считается полностью состоявшимся после регистрации в Росреестре или Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого следует пройти несколько этапов.

1. Сбор документов

В необходимый перечень входят:

• три экземпляра подлинника ДДУ со всеми оговоренными законодательством приложениями;
• заявление от участника долевого строительства и компании-застройщика;
• удостоверения личности заявителя либо его представителя, которым может выступает другое лицо на основании нотариальной доверенности. Интересы несовершеннолетних детей представляют их родители или люди, исполняющие их обязанности. Представители недееспособных граждан подтверждают свои полномочия документом о назначении их опекуном;
• нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки, если она заключается от лица только одного из супругов;
• если оформляется кредит — договор о залоге права требования;
• подробное техническое описание будущей недвижимости в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.

2. Оплата государственной пошлины

На данный момент она составляет 350 рублей для физического лица и уплачивается дольщиком в размере 175 рублей, как одной из сторон.

Это действие необходимо выполнить заблаговременно. Если информация об уплате отсутствует — уполномоченный сотрудник Росреестра или МФЦ откажется принять заявление.

3. Подача пакета документов

Для этого можно воспользоваться региональным отделением Росреестра или многофункциональным центром (МФЦ).

Далее необходимо получить в Росреестре или МФЦ расписку, в которой отображаются следующие данные:

• дата представления;
• полный перечень документации со всеми приложениями;
• реквизиты специалиста, который принял документы — ФИО, подпись, телефон;
• контактная информация сотрудника, у которого можно уточнить, на какой стадии находится процесс регистрации.

4. Получение документов после регистрации

Чтобы забрать зарегистрированный ДДУ, понадобится удостоверяющий личность документ, доверенность (если таковая есть), расписка.

Чтобы перепроверить факт регистрации, закажите выписку ЕГРП на сайте или в отделении Росреестра. Можно воспользоваться услугами МФЦ. Выписка ЕГРП будет содержать перечень всех договоров долевого участия, зарегистрированных на обозначенном земельном участке.

Вступление в права владения

Право собственности вы можете оформлять только после того, как застройщик:

• получит разрешение на ввод в эксплуатацию;
• поставит его на кадастровый учет;
• проведет обмеры.

Если эти процедуры выполнены, в Росреестр или МФЦ следует подать:

• ДДУ;
• акт приема-передачи недвижимости;
• справку от застройщика об оплате цены договора;
• квитанцию об оплате пошлины.

Также понадобятся доверенность на представителя или согласие супруга (в случае необходимости).

Далее согласно действующему законодательству будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая ваше право собственности.